El decreto lleva el nombre de una persona, que suele ser la primera señal de que una medida de vivienda en España va más de anunciar que de cuadrar las cuentas. El Decreto Maricarmen ya ha sido aprobado. Añade prórrogas de dos años a los contratos de alquiler y establece límites a los precios. El encuadre del Gobierno, tal como se ha vendido esta semana, es que los propietarios son los que "pagan más".
Mejor leer el texto que el comunicado de prensa. El tope de precios lo escribe el Estado. La prórroga la escribe el Estado. El propietario no fija el techo; lo fija el decreto. Y sin embargo, la historia que se vende gira en torno a quién es el malo, y el malo es la persona que es dueña del piso. Es un movimiento conocido en la política de vivienda española. La norma se redacta en Madrid, el coste se traslada al propietario, y la idea de proteger a los inquilinos se sostiene porque se culpa al propietario.
La cobertura no ha sido uniforme. La misma semana, la prensa conservadora y de centroderecha describió las mismas medidas en un tono más duro, centrándose en lo que la norma hace a quien intenta alquilar un piso. La diferencia no está realmente en los hechos. Está en qué parte aparece como la que hace algo a otra. Quien solo ve la versión del Gobierno concluirá que un límite de precios es un regalo. Quien lee el texto verá un control.
El patrón documentado no es nuevo. La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda ya creó las zonas tensionadas, donde las autonomías pueden limitar los alquileres en áreas delimitadas. Los datos de anuncios que los portales publicaron a lo largo de 2024 apuntaban en la misma dirección en varias de esas zonas: menos ofertas de alquiler de larga duración, más viviendas pasadas a estancias cortas o retiradas del mercado sin más. Un tope no crea pisos. Cambia el incentivo para ponerlos en el mercado, y el incentivo fue en sentido contrario. Las estimaciones del déficit de vivienda en España llevan años situándose en cientos de miles de unidades. Una medida que reduce el número de pisos que se ofrecen a los inquilinos apunta a una escasez que está empeorando.
Luego está la cuestión de quién la administra. El decreto es nacional, pero la aplicación de los topes de alquiler, la designación de las zonas tensionadas y buena parte del trabajo de registro recaen en las diecisiete autonomías, cada una con su propia burocracia, sus propios plazos y sus propios motivos políticos para culpar a Madrid cuando las cosas no funcionan. El resultado es previsible. Cuando el alquiler no baja, o el anuncio desaparece, el gobierno regional dice que la ley central estaba mal planteada, y el gobierno central dice que las comunidades no la aplicaron. El inquilino se queda con una prórroga de dos años sobre un piso que quizá ya no esté ahí cuando termine el contrato.
No creo que exista una respuesta limpia aquí, y no voy a fingir que la hay. Algunos inquilinos conseguirán lo que necesitan: un contrato más largo, un techo para la próxima subida, un poco de respiro. Esas ganancias son reales. Pero quienes pagan la escasez son los que nunca firmaron un contrato: la pareja joven que busca su primer alquiler en Madrid o Barcelona, el trabajador que se muda por un empleo, la familia que necesitaba un piso de tres habitaciones y no encontró nada. No aparecen en la frase del Gobierno sobre los propietarios que pagan más. Son los que el decreto no cuenta.
El encuadre del malo resulta cómodo porque no exige nada a quien hace la norma. Si el problema es el propietario, al Estado solo le basta con gravar, topar y prorrogar. Si el problema es la oferta, el Estado tiene que construir, planificar y lograr que las comunidades dejen de discutir sobre quién es responsable. España ha vuelto a elegir la primera historia. La segunda sigue esperando a que alguien la escriba en una ley que de verdad produzca pisos.